Conform de regels van de commissie BBV (notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019) is de gemeente verplicht jaarlijks de grondexploitaties te actualiseren. In deze actualisatie (per 1 januari) wordt gerapporteerd over de ontwikkelingen binnen de projecten, de planning, het programma en het verwachtte resultaat. Daarnaast is het risicomanagement van groot belang en wordt er aandacht geschonken aan de voorzieningen en reserves. Na vaststelling vormt de herziene grondexploitatie het financiële kader voor de verdere uitvoering van het project. De gemeentelijke eigendommen die mogelijk in de toekomst nog worden ontwikkeld (strategische gronden) zijn in de Materiële Vaste Activa (MVA-s) opgenomen.
Parameters
Voor de actualisatie van de grondexploitaties per 1-1-2021 gaat we uit van de volgende voorlopige parameters:
Tabel 1: Parameters per 1 januari 2021.
De parameters in tabel 1 zijn voorlopig en onderhevig aan eventuele bijstellingen op basis van marktontwikkelingen. Met name met het oog op de economische gevolgen van de Covid-19 maatregelen zijn er onzekerheden met betrekking tot de ontwikkeling van de markt en het consumentenvertrouwen. Het is onduidelijk of de Covid-19 crisis effect zal hebben op de vastgoedmarkt en in welke vorm en mate. Bij de actualisatie van de grondexploitaties begin 2021 zullen de definitieve parameters worden bepaald.
Tussentijdse winstneming
Bij de actualisatie 2019 is voor het eerst een verplichte tussentijdse winst genomen bij de positieve complexen die nog niet werden afgesloten. Dit is gebeurd op basis van de POC-methode (percentage of completion), waarbij de voortgang van het project en de realisatie van kosten en opbrengsten in acht worden genomen. De tussentijdse winst is genomen voor de projecten de Verwondering (€ 711.000) en Schoterhoek II (€ 199.000).
De regelgeving voor de verplichte tussentijdse winstneming is door de vernieuwde notitie van de commissie BBV ook gewijzigd. Hierdoor kan het voorkomen dat bij de nieuwe berekening blijkt dat de tussentijdse winstneming in voorgaande jaren te hoog is geweest.
Voor Schoterhoek II had dit in 2020 geen financiële gevolgen en hoefde er geen nieuwe winst genomen te worden. Voor de Verwondering had dit wel gevolgen. Door een lagere eindwaarde (t.o.v. de actualisatie 2019) moest in de jaarrekening 2019 een deel van de geboekte winst (€ 70.000) worden teruggedraaid. Verder moest bij de actualisatie 2020 voor de grondexploitatie Land van Koppen een verplichte tussentijdse winst van € 205.000 genomen worden.
De genomen tussentijdse winst is als extra kostenpost opgenomen in de grondexploitatie. Door deze winstneming wijzigt het resultaat van de positieve grondexploitaties. De tussentijdse winst is toegevoegd aan de nieuw geopende Reserve winstneming.
|
|---|
Resultaten positieve complexen
Tabel 2: Resultaten positieve complexen per 1 januari 2020.
Tabel 2 geeft een overzicht van de verwachte resultaten per project zoals vastgesteld in de actualisatie per 1 januari 2020 en de verschillen met de voorgaande actualisatie van de grondexploitaties. Uitzondering hierin is het complex Buytewech Noord. Dit complex heeft prijspeil van 1 mei 2020 omdat dit project tussentijds is herzien. Door een herijking in het woonprogramma is het resultaat verslechterd met ca. € 2,9 mln. Hierdoor is het totaal resultaat van de positieve complexen met ca. € 3,3 mln verslechterd t.o.v. van toaal NCW per 1-1-2019.
Bij Land van Koppen was er in 2020 sprake van een tussentijdse winstneming en bij de Verwondering is een gedeelte van de tussentijdse winst teruggedraaid. De grondexploitatie van Langeraar Noordwest is voorlopig afgesloten en voor Langeraar Oost is een kleine winst omgeslagen naar een klein verlies waardoor de dit complex is verplaatst naar de negatieve complexen.
Resultaten negatieve complexen
Tabel 3: Resultaten negatieve complexen per 1 januari 2020.
Het verwachte resultaat van de negatieve complexen en het verschil met voorgaand jaar is in tabel 3 weergegeven.
Het totale verwachte resultaat van de negatieve complexen verslechterd met € 0,9 mln. NCW per 1-1-2020 van € 37,9 mln. negatief naar € 38,8 mln. negatief. Ten opzichte van de opstelling van verleden jaar zijn de complexen gemeentehuis Zevenhoven en Teylerspark I niet meer opgenomen in het overzicht. De reden is dat deze complexen per 31 december 2019 zijn afgesloten.